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兩會召開在即 北京土拍市場一流拍、一底價成交現“謹慎狀態” ——鳳凰網房產北京

2月28日下午，北京土拍市場迎來春節後的第一錘。原計劃出讓的一宅一商兩宗地塊，僅門頭溝區永定鎮MC00-0018-0060、0061地塊成功出讓，被金融街+京西底價成交。且截至目前，國土資源局官網顯示，僅3月1日延慶1宗地將通過招標的方式出讓，北京土地市場呈現出謹慎狀態。

密雲新城宗地流拍 房價上漲待觀望

原計劃本次出讓的密雲區密雲新城0102街區MY00-0102-6014地塊，是在2015年後密雲新城0102街區出讓的第三宗地塊，前兩次出讓的土地分別被首創、碧桂園拿下。

據鳳凰網房產瞭解，該宗地塊為R2二類居住用地，采取“控地價、限房價、競自持”的方式出讓。建設用地面積5690.628平方米，建築控制規模13658平方米，起始價格0.85億元，起始樓面積6187元/平方米。

出讓宗地中商品住房銷售均價不超過21215元/平方米，且最高銷售單價不得超過22276元/平方米。其中競得人需無償還建回遷房57套，住宅建築面積約5684.19平方米，占總建築面積的41.6%，地上車庫建築面積約286.71平方米。

業內人士指出，這很大一部分原因在於該宗地面積較小，並配建回遷房，並受到價格限制，拿下利潤有限，且該區域房價一直處於平穩狀態。密雲新城規劃提出後，有業內人士提出到2017年密雲新城版塊房價將達到4-6萬元/平方米。實際上，該板塊房價廢塑膠加工｜廢塑膠處理工廠一直維持在2-3萬/平方米。

亞豪機構市場總監郭毅表示，受價格限定影響讓密雲整體房價水平保持在2萬/平方米上下，新房價格對二手房價格的引領作用讓二手房價格上漲困難，讓密雲房價保持相對穩定的發展狀態。從發展潛力的角度將，郭毅指出密雲生態環境適合養生、養老，非常宜居，但由於密雲相對距北京市中心較遠，北京又有嚴格的限購政策，讓這裡能夠吸引的北京客群有限。郭毅分析認為，密雲的開發項目主要瞄準的是有高需求的養老型客戶和有地緣關系的剛需及改善客群。

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中原地產北京公司總經理任莉則與郭毅的觀點略微差異。根據中原地產數據，密雲區域環比數據有增有減，但2017年全年同比均在上升。任莉認為該區域房價未來達到4-6萬元/㎡，有這種可能性，但是當前宏觀政策強調房住不炒，也是兩會討論和關註的焦點，價格上漲還需要觀望。但從整個北京的產業疏散、到密雲上風上水的位置以及自有資源的占有，尤其是密雲作為京津冀的重點節點城市，隨著北邊地鐵的逐步完善和冬奧運會的召開，密雲的區位價值逐步凸顯，未來發展潛力十足。

金融街+京西底價成交永定鎮MC00-0018-0060、0061商業地塊

2018年，無論是金融、商業，還是地產行業，商業地產都成為重點關註對象。2017年底，在中國經濟相對穩定情況下，高盛預測商業地產的股票在2018年發展可觀。28日下午出讓的門頭溝區永定鎮MC00-0018-0060、0061地塊成為商業地產發展的濃縮。

鳳凰網房產查閱資料發現，該地塊性質為B4綜合性商業金融服務業用地，建設用地面積約1.8萬平方米，建築控制規模在5.4萬平方米，競得人須對該宗地地上經營性建築規模的50%進行自持經營，自持經營20年期滿要分割或轉讓需經門頭溝區政府批準。地塊信息掛出後，僅金融街+京西一傢聯合體參與報名，並給出網上報價。競拍開始，無企業與之競爭，金融街+京西底價成交該宗地。

門頭溝作為北京核心區人口外溢的主要承載地，土地市場及發展較快，連續集中房地、集中供應。門頭溝永定鎮MC00-0018-0060、0061地塊就是2月門頭溝永定鎮出讓的第四宗土地。郭毅對鳳凰房產表示：其實早在2013年門頭溝出讓土地就已經呈現集中趨勢，特別長安街以南門頭溝新城地塊。過去沒有對地價、房價進行限制，門頭溝的房價從3萬多/平方米，漲到2017年的6-7萬/平方米。

門頭溝背靠西山，自然環境優越，同時通過蓮石路、阜石路等能快速連通城市核心區。同時可以看到的是，由於住宅供應過於集中，使住宅市場價格水平收到一定影響。“特別在今年宏觀調控嚴峻的情況下，門頭溝各項目之間去化速度比較緩慢。”郭毅分析指出，一方面由於28日出讓的是商業金融服務用地，隨著門頭溝大量住宅的開發，此類型地塊相對稀缺；另一方面門頭溝人口結構已經發生較大改變，湧入瞭以中高端消費為主的改善型人群，傳統商業無法滿足新興人群消費需求，所以去年龍湖、保利等開發商推出的商業、辦公項目市場消化速度、銷售價格等方面都比較理想。她認為，永定鎮新推出的項目還是會有其價值在。

近期，北京市規劃委發佈《北京市規劃和國土資源管理委員會關於北京市村莊佈局規劃框架（村莊分類初步方案）的征求意見函》，其中永定鎮8個村莊要城鎮化，兩個村莊要局部或整體遷建。此外，門頭溝109國道預計3月開工，預計2022年4月完工，自東向西全線穿過7個鎮和14個鄉村。這些對門頭溝區域價值的提升都將起到積極意義。

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